청약 가점 계산법, 84점 만점에서 내 점수 직접 구하는 법

분양 공고 결과를 보면 '당첨 최저 가점 62점' 같은 숫자가 나오는데, 정작 내 점수가 몇 점인지 모르는 경우가 많아요. 청약 가점은 세 가지 항목만 정확히 세면 누구나 직접 계산할 수 있어요. 문제는 항목마다 '언제부터 세는지', '누구까지 넣는지' 기준이 까다로워서 잘못 계산하기 쉽다는 점이에요. 이 글에서는 청약 가점 계산 공식과 자주 틀리는 기준, 세 가지 가상 사례의 실제 계산을 정리했어요.

가점은 세 항목을 더한 84점 만점이에요

청약 가점제는 민영주택 일반공급에서 당첨자를 고르는 방식 중 하나예요. 무주택 기간(최대 32점), 부양가족 수(최대 35점), 청약통장 가입 기간(최대 17점)을 더해 점수가 높은 순으로 뽑아요. 배점이 가장 큰 항목은 부양가족이고, 가입 기간은 상대적으로 비중이 작아요.

가점제로 뽑는 물량과 추첨제로 뽑는 물량의 비율은 지역(투기과열지구 여부)과 전용면적에 따라 달라요. 내 점수가 낮다면 추첨 물량이 많은 단지가 현실적일 수 있으니, 계산한 점수와 함께 입주자모집공고의 가점제·추첨제 비율을 꼭 같이 보세요.

항목별 점수를 공식 하나로 외우기

점수표를 통째로 외울 필요는 없어요. 세 항목 모두 일정한 규칙으로 올라가기 때문에 간단한 식으로 바꿀 수 있어요. 아래 표에서 '만 ○년'은 꽉 채운 햇수를 뜻해요. 예를 들어 4년 11개월이면 만 4년으로 봐요.

항목	계산 공식	최저 ~ 최고
무주택 기간	(만 년수 + 1) × 2	1년 미만 2점 ~ 15년 이상 32점
부양가족 수	(인원 + 1) × 5	0명 5점 ~ 6명 이상 35점
청약통장 가입 기간	만 년수 + 2 (1년 이상일 때)	6개월 미만 1점 ~ 15년 이상 17점

통장 가입 기간은 6개월 미만 1점, 6개월 이상~1년 미만 2점이고, 1년부터 공식이 적용돼요. 여기에 2024년 3월부터 배우자의 청약통장 가입 기간도 절반을 인정받아 최대 3점까지 더할 수 있게 됐어요. 다만 본인과 배우자 점수를 합쳐도 통장 항목은 17점을 넘지 못해요.

무주택 기간, 언제부터 셀까

무주택 기간은 태어난 날부터 세는 게 아니에요. 만 30세가 된 날과 혼인신고일 중 빠른 날부터 세요. 그래서 30세 전에 결혼하지 않은 미혼자는 30세 미만이면 무주택이어도 기간이 0으로 잡혀 2점이에요.

본인뿐 아니라 세대원 전원이 무주택이어야 하고, 과거에 집을 가졌다가 팔았다면 마지막으로 무주택이 된 날부터 다시 세요. 단, 만 60세 이상 직계존속(부모님 등)이 가진 주택은 가점제 판정에서 무주택으로 봐요. 대신 그 부모님은 부양가족에서 빠지니 점수가 오히려 줄 수 있다는 점도 함께 계산해야 해요.

부양가족, 누가 들어가고 누가 빠질까

부양가족은 입주자모집공고일 기준 본인 주민등록등본에 올라 있는 가족 중 아래 조건을 갖춘 사람이에요. 본인은 세지 않아요.

• 배우자: 주민등록이 따로 되어 있어도 인정돼요.
• 직계존속(본인·배우자의 부모, 조부모): 공고일 기준 3년 이상 같은 등본에 계속 올라 있어야 하고, 무주택이어야 해요.
• 미혼 자녀: 같은 등본에 있으면 인정되고, 만 30세 이상 미혼 자녀는 1년 이상 함께 등재돼 있어야 해요.
• 결혼한 자녀, 형제자매는 같은 집에 살아도 부양가족이 아니에요.

⚠ 주의
청약 직전에 부모님 주소만 옮기는 방식은 3년 요건을 채울 수 없어 인정되지 않아요. 가점을 실제보다 높게 적어 당첨되면 부적격 처리로 당첨이 취소되고, 일정 기간 다른 청약도 제한될 수 있어요. 당첨 후 서류 검증에서 등본 이력과 주택 소유 여부를 모두 확인해요.

세 가지 사례로 직접 계산해 보기

사례 1: 만 32세 미혼 1인 가구

조건: 집을 가진 적 없음, 통장 가입 만 5년 3개월
1단계: 무주택 기간 → 30세부터 만 2년 → (2 + 1) × 2 = 6점
2단계: 부양가족 0명 → (0 + 1) × 5 = 5점
3단계: 통장 만 5년 → 5 + 2 = 7점
결과: 6 + 5 + 7 = 18점

사례 2: 만 33세, 28세에 혼인신고한 맞벌이 부부

조건: 자녀 1명, 부부 모두 무주택, 본인 통장 만 7년
1단계: 무주택 기간 → 30세보다 빠른 혼인신고일(28세)부터 만 5년 → (5 + 1) × 2 = 12점
2단계: 부양가족 2명(배우자, 자녀) → (2 + 1) × 5 = 15점
3단계: 통장 만 7년 → 7 + 2 = 9점
결과: 12 + 15 + 9 = 36점 (배우자 통장 점수 별도 가산 가능)

사례 3: 만 38세 가장, 부모님과 4년째 함께 거주

조건: 32세 결혼, 배우자·자녀 2명·무주택 어머니 1명, 본인 통장 만 10년, 배우자 통장으로 3점 인정
1단계: 무주택 기간 → 30세부터 만 8년 → (8 + 1) × 2 = 18점
2단계: 부양가족 4명 → (4 + 1) × 5 = 25점
3단계: 통장 만 10년 → 10 + 2 = 12점, 배우자분 3점 더해 15점
결과: 18 + 25 + 15 = 58점

사례 3에서 어머니가 주택을 갖고 있다면 부양가족이 3명으로 줄어 5점이 빠져요. 이처럼 부양가족 한 명이 5점, 무주택 1년이 2점, 통장 1년이 1점이라는 무게 차이를 알면 어디서 점수를 늘릴 수 있는지 감이 와요.

계산한 점수, 어떻게 활용할까

점수가 나왔다면 관심 지역 비슷한 단지의 과거 당첨 가점과 비교해 보세요. 청약홈의 '청약 당첨 정보' 메뉴에서 단지별 주택형마다 최저·최고·평균 당첨 가점을 볼 수 있어요. 내 점수가 과거 최저 가점보다 크게 낮다면 가점제보다 추첨 물량이나 특별공급을 노리는 편이 현실적이에요.

시간이 지나면 저절로 오르는 점수도 있어요. 무주택을 유지하면 해마다 2점, 통장을 유지하면 1점이 더해져 1년에 3점씩 올라가요. 지금 점수가 부족하다면 통장을 해지하지 않고 유지하는 것만으로도 몇 년 뒤 선택지가 넓어져요.

💡 핵심 포인트
청약 신청 화면의 가점은 본인이 직접 입력하는 방식이에요. 청약홈의 '청약가점 계산기'로 미리 계산해 두고, 등본·가족관계증명서와 대조해 숫자가 맞는지 확인한 뒤 신청하세요.

자주 묻는 질문

Q. 미성년자 때 만든 통장 기간도 가점에 들어가나요?

A. 들어가요. 다만 미성년 시기 가입 기간은 전부가 아니라 정해진 기간까지만 인정돼요. 2024년 11월 제도 개편으로 인정 기간이 늘어났으니, 내 통장의 인정 기간은 청약홈 '청약자격 확인'에서 조회해 보세요.

Q. 배우자 통장 점수는 어떻게 더하나요?

A. 민영주택 일반공급 가점제에서 배우자의 통장 가입 기간 점수의 50%를 최대 3점까지 더해요. 배우자가 통장이 없으면 0점이에요. 구간별 점수는 입주자모집공고에 실린 '배우자 통장 가입기간 점수표'를 기준으로 신청자가 직접 입력해요.

Q. 국민주택(공공분양)도 가점으로 뽑나요?

A. 아니에요. 84점 가점제는 민영주택 일반공급 방식이에요. 국민주택 일반공급은 무주택 기간과 청약통장 납입 인정 금액(또는 납입 횟수) 순으로 뽑기 때문에, 공공분양을 노린다면 가점보다 매달 꾸준히 넣은 실적이 더 중요해요.

정리하면

💡 핵심 포인트
1. 청약 가점 계산은 무주택 (만 년수+1)×2, 부양가족 (인원+1)×5, 통장 만 년수+2를 더하면 돼요.
2. 무주택 기간은 만 30세와 혼인신고일 중 빠른 날부터, 부모님은 3년 이상 같은 등본이어야 부양가족으로 인정돼요.
3. 계산한 점수는 청약홈 계산기와 과거 당첨 가점으로 검증하고, 부족하면 추첨제·특별공급까지 함께 검토하세요.

가점 산정 기준은 2026년 10월 기준이며 제도 개편에 따라 바뀔 수 있어요. 신청 전에는 청약홈과 해당 단지 입주자모집공고문으로 최종 확인해 주세요.

이 글은 정보 제공 목적이며, 투자 판단과 책임은 본인에게 있습니다.

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